前些年，国内有不少人选择海外置业，海外购房俨然成为资产配置、子女教育的必选项。在新冠疫情蔓延、全球经济衰退的大背景下，海外购房正在发生大变局，过去“无脑买入”显然已不合时宜。

一位有过海外购房经验的人士告诉AI财经社，海外购房的前提是，对目标地有较长期、深入的了解，买房不是一件简单的事，海外购置资产，更是要结合自身的切实需求，不做“无知者无畏”的无谓牺牲。

显然，不是所有投资都能做到高度理智，将所有风险都尽可能屏蔽，尤其是当疏于对细节的考量时，往往可能招致失败。

越来越多的例子说明，国人对海外购房的态度正在由冲动热情变为谨慎冷静，毕竟大手笔的投资后，是喜还是忧，一切都是未知数。

海外置业降温

八打灵再也（Petaling Jaya），这几个组合起来挺古怪的中文汉字，位于马来西亚雪兰莪州（Negeri Selangor），面积97.2平方公里，是吉隆坡最早的卫星市，亦是雪州第二大城市。今年41岁的甘肃兰州人江淏在自己34岁时做了一个重要决定——在此地买一处自己的房产。

江淏告诉AI财经社，他2002年在吉隆坡上大学，毕业后，对餐饮有浓厚兴趣的他索性在当地开了一家中餐馆，主打兰州拉面。

江淏也表示，像他这样在八打灵再也购置房产的中国人，有一个得天独厚的优势：首先在马来西亚读过几年书，毕业又选择在当地创业，等于学业、事业均在当地，而且房子整体价格相较家乡兰州并没有高的离谱，在当地置业顺理成章。

比利时是公认福利最好的欧洲国家之一，自然也吸引了大批来自中国的置业客户。在比利时工作多年的华人彭朋对AI财经社说，他所了解的到布鲁塞尔购房的中国人中，多数从事餐饮或开小公司，而且“有很多从浙江出来，在当地经营中餐馆，基本都在当地买了房”。

严萍莉从事海外地产销售已经6年，她告诉AI财经社，海外购房的客户中，不少是因为家里有小孩在国外上学，于是在海外置业，“以房养学”的情况不少，纯投资目的的客户也占了一定比例。

不论是因为求学或自主在海外购房，购房者还是希望房产能不断增值，满足心理预期，一旦需要卖掉房产时，能产生出更大的价值。

生意一度红火，“安居乐业”的日子令江淏很满足。但由于疫情原因，当地政府自2021年1月13日起将“有条件行动管制令”升级到“行动管制令”，食客骤然减少。

目前，江淏的兰州拉面馆堂食下降到原来70%左右，每天来店打包带走或网上订餐数加起来不足原先20%。而他所购置的房产也受到疫情冲击，在马来西亚房价的整体下跌中应声下挫。

在新冠疫情蔓延的大背景下，华人买家的数量也明显减少。房产经纪人协会公布数据，2020年第二季度，华人购买美国房屋的数量更是降至8年来最低，仅占往年的三分之一。甚至有急于脱手者，只能认亏卖房，也算是及时止损。

“无脑买入”成过去式

还未亲见房产便决意投资，海外置业中介人士严萍莉曾遇到不少这样的客户。但买下之后又因为海外路途遥远、事务繁忙或无法拿到长期签证等原因，能飞来的次数屈指可数，更不要说能不时打理。

因此，一些投资客买房后便直接交由她们公司进行租赁，因为在澳洲，如果房子空置，将会被收取空置税。显然，空置对投资客而言是一项损失，如果顺利出租，租金甚至可以抵得上月供。

但并非所有的海外房产投资都能如此顺利。一个例子是，有人曾投资美国房产，人未到美国，通过国内中介购置了一套极为便宜的美国的房产，但没多久便发现，这房子所在地治安非常差，这样的房子自然难以出租。

因此，近两年来，特别是在全球经济衰退的大背景下，”无脑买入“的买家越来越少，更多人意识到海外置业的种种不便利性，并且更为关键的是，盲目砸钱、一劳永逸已经成为过去式。

另外，在严萍莉看来，美国的房产较为特殊，她对AI财经社透露，近期公司也在开内部会议商讨拓展海外置业市场。其中美国市场会谨慎对待，因为福利待遇不是很好，未来对吸引移民影响很大。再者，美国的房子很复杂，即便在美国当地住了很多年也不好识别其中的坑。

同时，在她看来，英国、日本、新加坡等国家也不甚理想：英国只有伦敦算一线城市，伦敦房价比悉尼还贵，其它诸如伯明翰价格虽低但不增值，综合投资回报不理想。日本则是本国优厚的福利政策下，房价不高，且未来找人接盘比较困难。新加坡与日本情况差不多，但房价比日本更贵，海外人购买的税收或能达到20%。

严萍莉进一步表示，相对而言，加拿大是个不错选择，不过加拿大房价已经很高；其次可考虑的东南亚，比如马来西亚、泰国、柬埔寨等，宣称可包租十年二十年，租金回报70%-80%，但东南亚开发商在寻找代理机构时，为能在中国开拓市场，“给中介的费用能提到15到20个点”。

最重要的是，东南亚多是发展中国家，当地生活水平较差，所谓价格上涨是开发商盖的新房在上涨，但如果投资客买的新房要转手卖变成了二手房时，“可能降一半的价格才能卖出去”。

事实上，为了刺激海外客户买房，严萍莉对AI财经社透露，一年前澳洲贷款利率高达6.9%，现降至4.5%，这是经济下行时政府刺激市场的一种方式，以此刺激房产投资。

各种细项多到怀疑人生

在海外买房，经过深思熟虑、实地看房后，只是完成了海外置业的一部分。

以澳洲购房为例。虽无房产税、遗产税，但要缴纳物业费、市政费排污费——无论住不住人都要交。并且，在严萍莉看来，通过澳洲房产赚快钱不大可能，“适合中长期持有，起码要持有4、5年以上。买完一两年卖掉还不够费心。”她所说的“费心”体现在其它需要缴纳的费用上，包括律师费、印花税、贷款税费等。

例如在房子过户时，需要再缴纳贷款费用，这笔费用相当于是给予协助海外客户买房的贷款经理的劳务费。

“近一两个月澳洲收取的贷款费用在2%-4%之间。”严萍莉也透露。

房子空置澳洲也会收取空置税。其次还有土地税，这取决于购房的类型及房价，只有价格达到一定程度才会收取土地税，但公寓通常不会超过范围，所以购买公寓不会出现土地税。另外，还会分情况收取个人所得税、增值税。

除了澳洲，以樱花如云、干净著称的日本，当下房产的投资商机几何？日本横滨国立大学都市创新研究院特任教授、北京中心主任刘庆彬接受AI财经社采访时表示，疫情突袭前，最早一批投资日本房产的中国人不是为自住，多是瞄准东京奥运会很早做出的投资布局。当时的预计是，奥运会前，日本尤其是东京的房产会达到高点。然而，目前日本房产总体情况为，因疫情导致新房建设大幅放缓，而二手房和一部分新房则由于供不应求稳中有升，只是升幅没有往年那么大。

刘庆彬认为，日本的房地产还算价值洼地，在条件允许情况下，赴日进行房产投资的海外购房客可能还是会增加。不过，最近日本一个新动向是，除住宅以外，政府对商业地产有政策性引导，对土地的购买，尤其是涉及敏感土地的购买，政府开始用无形之手介入市场。

“以前是自由交易，现在要求报备的情况越来越多，购买土地的买家信息需要接受审查。此外，除一般住宅外，日本对商业地产、养老院有倾斜，甚至鼓励外国人投资养老院，会给这种投资者更快地发放投资者签证。”

值得注意的是，东京人口流出在加速，且日本政府鼓励该趋势，政府主要是从防灾、风险分散、国土均衡发展因素考虑，目的就是希望不要聚集到东京，当前从东京搬出的日本人也越来越多。

（注：文中江淏、彭朋、严萍莉为化名）

撰文：方璐

出处：头条号 @AI财经社