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楼市调控之下，最能扛的当属核心城市，比如北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、苏州等城市。

这些城市，哪一个的房价真的跌了？别看北京的房价下跌，被渲染的有模有样，但都是一些象征性地下调，不痛不痒。

而最扛不住的，有两个地方，一个是中心城市的卫星城，一个是不着边际的三四线城市。

一般来说，卫星城就是中心城市楼市的晴雨表，君不见北京的卫星城廊坊，已经跌得够呛。

其余不着边际的三四线城市，虽然多数没有调控限制，但是由于没有中心城市效应，反倒是中心城市的抽血对象，人气财气俱不佳，牛市期间尚可跟着中心城市补涨一下，牛市调控期间，下行压力之下，首当其冲的，就是它们。

此前已经有城市扛不住了，去年年初山东菏泽因为财政吃紧，放松了调控，取消了限售令。

进入2020年不到半个月，四川达州也扛不住了，发布了楼市新政，决定恢复购房补贴。

1月10日，四川省达州市官方网站上挂住了下面这份名为“中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展”的十二条通知。

十二条通知，几乎全都是为促进达州市房产销售而推行的政策，其中关键的几条如下：

1、支持有实力、有品牌的大企业参与土地市场竞买。

2、恢复购房补助。从2020年1月1日起（以网签备案时间为准），凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房，按房屋产权证登记的建筑面积，由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

3、全面推行货币化补偿安置。市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置，建立货币化补偿安置动态调控机制。

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从支持有实力、有品牌的大企业参与土拍可以看到，达州这座城市，不仅房产销售压力大，土地竞拍更大。

土拍本来是房企的事情，其他一些企业参与至多是拿地建设产业用房等。

回望2019年，达州的土地市场，已经看不到激烈竞争，有的只有无人报名、流拍、底价成交。

如今达州明目张胆支持有实力有品牌的企业拿地，其目的昭然若揭，刺激土地市场回暖，稳地价。

至于第二点说到的，恢复购房鼓励，从这个月开始，凡是购买了面积小于140平米的新房，都可以获得每平米100元的补贴。

以及第三点，鼓励货币棚改。目的也是毫不掩饰，刺激楼市成交量和房价，促进达州的楼市回温，维持稳定。

根据数据显示，去年（2019年）上半年，达州的商品房成交套数、面积、金额均下滑了不少，分别下滑了22.36%、23.69%、22.89%。

对于达州这种不着边际的城市来说，楼市下行，便是伤筋动骨，已经到了不得不刺激的时候了。

上面采取的购房鼓励自不用说，鼓励一出，的确能鼓励不少刚需上车。每平米一百元，一套房也仅能获得一万多元的鼓励费用，但鼓励的态度更能刺激需求。

至于货币棚改，它一直是支撑四五线城市楼市的中流砥柱，也是三四线城市在人气与财气俱不佳的背景下，房价依然能上涨的逻辑。

所谓的货币棚改，是棚改的一种。

棚改有两种，一个片区棚改，可以是安置房棚改，也就是地方政府拆迁棚改户，然后直接给他们房子安置。

还有一种，就是货币棚改，拆迁棚改户，地方政府直接给钱，让棚改户自己去买房。

具体操作是，中央通过政策性银行（国开行等）定向给地方政府印钞，地方政府通过国开行带来的款项，发给棚户区民众，回收棚户区的土地，让民众拿着钱去买新房。

这种操作，直接产生了购房需求，需求增多，房价自然跟着涨。地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍，拍地来的钱一部分用来偿还国开行的贷款，另一部分就留着自己用了。

可以看到，货币棚改一箭双雕，地方政府赚到了土地钱，房价又得以支撑。

这就是为什么达州在刺激楼市的手段中，列出全面推进货币棚改这一条。

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达州的火急火燎，急急忙忙出手救市，其实是多数不着边际的三四五线城市内心的写照。

本号统计过达州这几年的数据，人气还算不错，过去三四年，常住人口增量为15.24万。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

经济增速也不错，2019年经济数据尚未公布，2018年GDP增速高达8.3%。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

综合来看，达州的人口与经济表现都差强人意，但在全国调控氛围下，其楼市也没能独善其身，那么对于其他人口和经济表现不够好的三四五线城市来说，压力其实更大。

比如鹤岗、佳木斯、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、鹤岗、大庆、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔等，这些已经迈入通缩的城市。

在中国城市化已经进入城市化2.0时代，也即大城市化、城市圈化、城市群化的时代，人口和财气会进一步向中心城市汇聚，这意味着，会有更多三四五线城市迈入通缩时代，人口流失。

长期关注本号的人知道，本号对于三四线城市的未来，只看好三种：

第一种，中心城市的卫星城。如北京周边的廊坊、上海周边的嘉兴、南通、湖州，广州与深圳周边的中山、惠州、珠海，南京周边的扬州、杭州周边的绍兴等。

第二种，虽然位置不是很好，但人口基本面与经济基本面不错，具有内生性经济增长点的城市，如泉州、南通、徐州、烟台、唐山、常州这些跻身十强非省会地级市的城市，以及莆田、宁德、台州、金华等城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第三种，具有环境溢价的城市，如三亚、海口、珠海、北海、大理、西双版纳等。

只有符合以上三种情况的三四线城市，还能值得看好，其余都需要小心。

此外，重叠以上三种情况越多，看好程度越大，比如珠海，既是第一种所说的位置不错的城市，也是人口基本面和经济基本面增长不错的城市，还是环境溢价高的城市。

来源：城市财经