文︱刘德科

1st

房贷基准利率降了。今天（11 月 20 日）上午，央行宣布：5 年期 LPR 从 4.85% 降到 4.80%。

这个事情有点大。因为，5 年期 LPR 跟房贷利率强相关，为了「房住不炒」，为了「房不刺经」，房贷利率不能降。

普遍认知大概是这样的：1 年期 LPR 下降是应该的，为了刺激「实体经济」，为了应对全球降息潮；但 5 年期 LPR 不能降，为了巩固房地产调控成果。

此前，他们确实做到了不降：自今年 8 月份新版 LPR 实施以来，房贷基准利率一直定格在 4.85%，铁板一块，一动不动；与之形成鲜明对比的是，1 年期 LPR 一直在降。

房贷基准利率一直不降，全国房贷平均利率更是一路飙高，已经连续上涨 5 个月。

为什么会这样？央行刻意在「LPR 降息通道」与「房地产市场」之间设置了一道「铜墙铁壁」：LPR 是可以降的，但只降给其它领域；房地产是被严严实实地围裹起来，降准降息释放的资金不能流入房地产。

这就是为什么明明降准已经两个半月，但你却没有感受到房贷利率也在下降。

你得相信，央行有一万种办法不让资金流入房地产。但是现在，那道「铜墙铁壁」松动了——房贷基准利率也降了。

2nd

昨天（11 月 19 日），央行行长易纲先生是这么说的：「真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行」。

昨天易行长主持召开了「金融机构货币信贷形势分析座谈会」。虽然会议还在说「坚持金融服务实体经济」，「发挥好银行体系为实体经济提供融资的关键作用」，但对于房地产已经不再那么措辞严厉——会议绝口没提房地产，但没有故事就是好故事。于是：房贷基准利率突然就降了。

我们再把镜头往前推几天，来看看 11 月 16 日央行发布的《2019 年第三季度中国货币政策执行报告》：此前「适时适度进行逆周期调节」的表述，现在已经调整为「加强逆周期调节」；此前「把好货币供给总闸门」，现在已经改成了「妥善应对经济短期下行压力」。

这一切，如果翻译成大白话，大概是这样：各位注意，我们要放点水了，这一次房地产可能也能沾一点。

3rd

5 年期 LPR 下调，这个事情有点大，不仅因为它戏剧性地逆了此前几个月的鳞，而且它很可能会间接松开楼市严厉调控的铠甲。

我们来看一下全国房贷平均利率的走势：过去一年半时间，走出了非常清晰的三段式——涨涨涨，跌跌跌，涨涨涨。

详解一下：去年下半年，房贷利率走高，楼市行情趋冷；今年上半年，房贷利率走低，楼市行情轻微反弹，弹出「小阳春」现象；今年下半年，房贷利率又走高，楼市行情又趋冷；那么，明年上半年呢？

如果全国房贷平均利率在「5 年期 LPR 下调」的带动下，又开始走低；那么，明年上半年楼市行情再度轻微反弹，则是大概率事件。

至少，在过去一年半时间里，房贷利率与楼市行情，这两者之间已构成强关联。

今天，央行宣布 5 年期 LPR 下调，也就是房贷基准利率下降，或许是一个楼市行情的转折点；但应该不会是那种一蹴而就的逆转，恐怕还需要这一整个冬天的时间来发酵……

4th

盛松成先生，已经忍不住了。这位此前的央行参事、现在的上海市政府参事，前几天撰文说：「不将房地产作为刺激手段，不应与政策继续收紧画等号」。

翻译成大白话，大概是这样：房不刺经当然是对的，但是不能再这么严厉地调控下去了。

毕竟，房地产行业「仍然是经济平稳运行的一块『压舱石』」。他说，按国家统计局的算法，2018 年房地产业对 GDP 的贡献为 6.65%；但如果按「市场租金法重新测算」，2018 年房地产业对 GDP 的贡献是 12.73%。

5th

房地产是一种卑微的存在，现在它胆怯地发出了微弱的声音：「请你给我永结同心的标记，说明你爱上了卑微的、不配你爱的我……」

今天这句出自《白天的房子，夜晚的房子》，今年的诺奖女作家托卡尔丘克写的，我忘记是在第几页了。