[摘要] 从2018年开始，海口环球100宝龙城成为了宝龙地产的重要业绩支撑。

文/时代财经 张常旺

宝龙媒体行交流会现场

“来宝龙城，玩转草莓音乐节”，从海口美兰机场出来，不时能够看到，在形形色色的出租车和大小公交上印着这样一张粉底黄字的车身广告，这个位于海口西海岸的项目成为了近期的“网红盘”。

这是宝龙地产在海南的第一个项目，也是继山东蓬莱宝龙广场、宝龙大沽河艺术村之后，宝龙文旅产品的最新作，亦是其乐园综合体的处女作。

三年前，与长影集团的并购交易写下了如今的故事脚本。在获得项目51%的股权之后，宝龙地产眼下主要负责环球100宝龙城的地产开发部分，而乐园的经营则归属于长影集团。

环球100宝龙城的来头并不小，甫一开始它就贴上了“海南省投资预算额度最大的文化主题类公园”、“海南省文化产业一号工程”的标签，项目的总面积达6191亩，是个不折不扣的大盘，它集主题乐园、影视产业、文化艺术、商业购物、住宅社区、度假游乐于一体，总投资超过400亿元。

长影环球100奇幻乐园

从2018年开始，环球100宝龙城成为了宝龙地产的重要业绩支撑。时代财经查阅宝龙地产年报获悉，该年环球100宝龙城合计贡献销售36.58亿元，占总销售额的8.9%，仅次于杭州、宁波和上海。

而2019年上半年，其销售了17.78亿元，下半年的可售货值约40.6亿元。宝龙地产海南海口项目营销总经理魏斌在近日向媒体透露，今年宝龙城的业绩指标是30多亿。据时代财经了解，宝龙城将力争实现销售50亿元。

环球100宝龙城是宝龙在海南的唯一项目，截至上半年，宝龙在海口的土储为187.13万平方米，占总土储的7.7%，在所有城市中位居第三，货值近300亿元。宝龙地产副总裁兼宝龙置地总经理林峰利称，宝龙城在建工程量约110万平方，但可销售的量不到1/3，未来还有不小的体量待开发。时代财经现场了解到，宝龙城乐园部分目前开业的也仅是一期部分。

以商业地产起家的宝龙地产擅长于购物中心的打造，截至上半年，它在营商场39座，产品线覆盖宝龙城市广场、宝龙城、宝龙一城。不过，这家闽系房企也在丰富自己的地产“配方”，除了商业综合体，旅游综合体和乐园综合体也开始纳入它的版图。

宝龙地产的逻辑并不难理解--要做好长短线资产和业态的组合。“房地产发展到一定阶段，光靠高周转往下走很累，现在政府出台了各种各样的政策以及引导方向，实际上对以前做高周转的企业提出了很大的挑战。”在宝龙地产执行副总裁王亚军看来，企业要长远发展下去就需要做好长短线资产的组合，在销售之外，还要有运营能力。

不可否认，宝龙地产的商业模式与万达相似，它需要通过可售资产的资金回笼为项目的后续运作提供支撑，但同时商业、文旅、乐园等的配套又可以提升可售物业的溢价空间。

宝龙地产的“组合”策略不仅仅反映在业态方面，在区域布局和项目选择上，它同样在寻求平衡。王亚军指出，宝龙地产未来三到五年仍将坚持深耕长三角，但同时会探索其他区域。会选择适合高周转的小体量项目，但也不排斥大盘。

通过内部的机制革新，宝龙地产已经走上了“提质增速”的道路。今年前十月，宝龙地产的合约销售已经超过500亿元，完成了全年目标的九成以上，按照目前的节奏，宝龙地产大概率将超额达标。

宝龙地产总裁许华芳在中期业绩会上指出，预期宝龙地产2019年将同比增长34%，并定下目标，未来三年合约销售金额将保持年均增速超30%。而在商业方面，2020年开业商场要超过55家，2021年要超过64家。

今年是宝龙地产上市的第十年，这家房企已经今非昔比。多家评级机构都在近期对其投出了“信任票”。标普将其评级展望调整至稳定，以反映其对审慎财务管理的承诺。“我们认为未来两年，宝龙将会保持降杠杆的趋势，同时预计其经常性租金收入将继续增长。”

同时，建银国际也指出，宝龙地产在同类房地产企业中拥有最高的长三角地区土储占比，毛利率处于同行领先水平，宝龙商业地产开发模式降低了其拿地成本和融资成本，商业分拆将进一步释放价值。