近几年新力控股负债压力增得多、减得少，是显而易见的事实

出品：每日财报

作者：南黎

10月23日，根据港交所披露，新力控股通过上市聆讯，这是第一家拟上市的赣系房企。

这本应是公司上下满心喜悦的时刻，但没有想到的是，就在这关口，新力控股的CFO王炎却意外辞职了。

作为为数不多最了解公司的人之一，一般认为，CFO是公司IPO的操盘手。那么，CFO离职背后，新力控股到底有什么难言之隐？新力控股上市后，是否具备投资价值？

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高杠杆推升规模 资金压力大增

新力控股成立于2010年，大本营是江西南昌，在地产行业只能算一个“后来者”，其发展策略也没什么新意，自然也是激进扩张的老套路。

据克而瑞数据显示， 2016至2018年，新力控股的销售额分别为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，复合年增长率高达136%。在2019年前9个月，新力控股的销售额高达719亿元，位列排行榜第31位。

同样难逃规律的是，规模的大幅增长必然伴随资金压力。2016-2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来，新力控股近三年的杠杆率（总资产/净资产）分别为7.15、10.62以及15.34，处于上行通道中。通常来说，杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标。

资金压力的另一个特征是借债高企。招股书中的财务资料显示，截至2016-2018年末，新力控股的借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）分别约为64.38亿元、166.76亿元、221亿元。

此前有报道称，按截至有关年度末的借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资本负债比率从2016年的190%增加至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。

对此，新力也有相关解释：净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加；而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物业使得现金流量增加。

虽然有自己的说法，但无论如何，近几年新力控股负债压力增得多、减得少，是显而易见的事实。

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营收增长虽快 管理很难到位

新力控股在2016年至2018年分别实现营收为22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，主营业务物业销售分别实现营收为22.08亿元、52.30亿元和83.89亿元，增速明显。

营收的增长有一项关键指标值得关注，招股书显示，新力控股在2018年每平方米的平均售价是7493元，低于2017年的7639元，在这个基础上还能实现近乎翻番式的增长，说明其并不只是依赖于房价上涨，而是颇为异乎寻常地获得了营收增长。

新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率约为105.84%。与此同时，新力控股毛利率从2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年间大涨12.6%，对于地产企业来说这是相当快速的发展态势。

不只是营收利润，新力控股三年间实现了销售额与交付面积的“双高速增长”。在观点指数发布的销售金额排行榜中，新力控股在2016年到2018年的销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元，按照这样的发展速度，新力控股迈进千亿俱乐部会非常轻松。

此外，新力控股2016年已交付建筑面积为35.65万平米，2017年翻了近一倍增至67.87万平米，2018年又翻了接近一倍，达到111.96万平米。销售额与交付面积的同步高速增长，意味着新力控股的增长的整体实力、整体规模的高速增长。

但规模的快速增长也会使业务出现管理不到位的现象。《每日财报》了解到，6月17日，赣州市应急管理局发布行政执法公示显示，江西汇涛实业有限公司（以下简称“江西汇涛”）赣州新力银湖湾项目存在未依法进行消防设计备案擅自施工的违法事实。此外，江西汇涛未依法进行备案擅自施工逾期未改，赣州市应急管理局对公司罚款并责令停止施工。

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CFO离去 IPO会怎样

王炎的人事任免官方文件是这样披露的：“经公司研究决定，接受王炎（曾用名：王哲）辞去集团副总裁兼首席财务官申请，请相关人员做好工作配合。”

公开信息显示，王炎是复旦金融学高材生，在银行系统工作十余年；后加入“复星系”，做到复星国际助理副总裁，被称为“郭广昌背后的男人”。2015年，王炎杀入互金行业任小米贷CEO；P2P暴雷潮后，回到地产行业担任海伦堡公司副财务总监，直至2019年2月。

今年3月，在王炎加盟的同时，新力控股对集团的财务、融资组织架构进行了调整，原融资管理中心的资本市场相关职能及工作转由新成立的资本市场部承担。

在外界看来，新力控股力邀王炎加盟，并且对集团财务、融资组织架构大动刀，最重要的目的就是希望王炎帮助公司成功赴港上市。但如今，仅半年左右的时间，王炎便与新力控股分道扬镳了。

很显然，操盘手的快速离开，对新力控股IPO产生影响。公司对此以及资金压力、管理不到位等问题有何回应？《每日财报》致函新力控股，但公司方面一直未作答复。